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第三屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)將聚焦“綠色住宅”
時(shí)間:2013-07-30 14:18:32 作者:本站編輯 來(lái)源:每經(jīng)網(wǎng) 閱讀:1171內(nèi)容摘要:如何提升企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力,讓綠色地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)新業(yè)態(tài),更適應(yīng)“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征?2013年8月《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第三屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)將集中進(jìn)行探討,用一批成功房企的案例,給出關(guān)于如何創(chuàng)造價(jià)值的報(bào)告。在前兩期探討了城市價(jià)值之后,本期房產(chǎn)周刊將聚集...如何提升企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力,讓綠色地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)新業(yè)態(tài),更適應(yīng)“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征?2013年8月《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第三屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)將集中進(jìn)行探討,用一批成功房企的案例,給出關(guān)于如何創(chuàng)造價(jià)值的報(bào)告。
在前兩期探討了城市價(jià)值之后,本期房產(chǎn)周刊將聚集開(kāi)\x00商角逐的新戰(zhàn)場(chǎng)——“綠色住宅”。
“到目前為止,我們有39個(gè)城市,55個(gè)健康住宅試點(diǎn),試點(diǎn)面積超過(guò)了兩千多萬(wàn)平方米,但與年均7億平方米的新建住宅相比,非常之少?!眹?guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)中心主任仲繼壽在接受包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的媒體記者采訪時(shí)表示,今年有望頒布健康住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
嗍牽一個(gè)問(wèn)題隨之而來(lái),綠色健康地產(chǎn)如何才能擺脫叫好不叫座的現(xiàn)象?今年7月份,主打綠色住宅概念的當(dāng)代置業(yè)在香港IPO,僅僅獲得了15%的認(rèn)購(gòu)率?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),綠色地產(chǎn)之所以叫好不叫座,根本原因還是房企的價(jià)值創(chuàng)造能力匱乏,導(dǎo)致產(chǎn)品含有的健康“基因”少,最終令消費(fèi)者不買賬。
綠色住宅銷售遇尷尬/
理想很豐滿,現(xiàn)實(shí)很骨感。這句話如果用來(lái)形容一部分綠色住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng),恰如其分。
位于北京通州的“北京ONE”項(xiàng)目就屬于綠色住宅,2010年曾憑借“低碳、養(yǎng)生”等一系列健康理念將北京通州房?jī)r(jià)拉入“3萬(wàn)元”大關(guān)。但該項(xiàng)目銷售人員所言,相比其他普通住宅來(lái)說(shuō),“北京ONE”的項(xiàng)目工期要長(zhǎng)許多。
“我們今年年初開(kāi)盤的5號(hào)樓,均價(jià)是2.8萬(wàn)~2.9萬(wàn)元/平方米,”該項(xiàng)目的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前還剩下大約一兩百套房源可選,記者在實(shí)地采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn),即便是已經(jīng)入住了一年之久的3號(hào)樓,也有部分未售出房源。
“北京ONE”早在2010年便已入市,近三年的時(shí)間,730套房源,僅64.2%的去化率(根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示,項(xiàng)目目前簽約套數(shù)為469套)。這在供求矛盾一直難以疏解的北京,已算是異類,它的滯銷自然有跡可循。
2010年10月份,位于北京市通州區(qū)新華大街的“北京ONE”拿下預(yù)售許可證,獲批的擬售均價(jià)最高達(dá)35844元/平方米,最低也在30348元/平方米。而當(dāng)時(shí)通州區(qū)域大部分在售樓盤的均價(jià)卻不及其“二分之一”?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地體驗(yàn)后看到,不同于普通住宅,該項(xiàng)目每間屋子靠近墻體邊緣的地面都有一個(gè)出風(fēng)口,同時(shí),室內(nèi)門板的頂部也有幾個(gè)換風(fēng)口,門框的上沿幾乎接近屋頂,比普通/宅室內(nèi)門高出許多。據(jù)銷售人員介紹,這有助于室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)置換空氣。
此外,在屋內(nèi)還能通過(guò)智能面板對(duì)房間的燈光、窗簾等進(jìn)行操控,“一年四季室內(nèi)溫/可以保持在20~22攝氏度,省去了空調(diào)和暖氣?!变N售人員對(duì)記者說(shuō)道。
不過(guò),項(xiàng)目所主打的“智能、恒溫、恒濕、衡氧”概念并未能成為價(jià)格砝碼。根據(jù)住建委網(wǎng)站顯示,“北京ONE”目前的簽約均價(jià)僅為23175元/平方米。
“雖然這個(gè)產(chǎn)品附加了很多科技、養(yǎng)生的理念,但在通州這個(gè)以剛需產(chǎn)品為主的市場(chǎng),價(jià)格、區(qū)位等是客戶首先考慮的因素?!北本┮晃婚_(kāi)發(fā)商人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言,如何尋找到合適的居住人群是對(duì)綠色住宅開(kāi)發(fā)商的一個(gè)挑戰(zhàn)。
事實(shí)上,“北京ONE”所含有的“綠色地產(chǎn)”基因,究竟能滿足消費(fèi)者多少健康、養(yǎng)生的需要,也存在疑問(wèn)。該項(xiàng)目的容積率高達(dá)4.8,居住密度相對(duì)于其他小區(qū)要高一些,通風(fēng)、空氣清新等先天條件要比普通住宅略差。在這樣的情況下,其能否得到消費(fèi)者的認(rèn)同也存在疑問(wèn)。
“現(xiàn)在市場(chǎng)陷入一種怪圈,業(yè)主覺(jué)得綠色住宅的供應(yīng)少之又少,設(shè)計(jì)師和建筑師則表示可以進(jìn)行綠色住宅的設(shè)計(jì),但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這樣的要求;而開(kāi)發(fā)商則稱完全可以開(kāi)發(fā)綠y住宅,只是客戶不愿意為之買單。造成這種情況的根本原因還是在于理念?!盉DGH八達(dá)國(guó)瑞副董事長(zhǎng)、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)全球管理委員會(huì)中國(guó)代表李旭在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
他補(bǔ)充道,國(guó)外的住宅開(kāi)發(fā)幾乎都要秉承“三重底線”,不光要滿足業(yè)主的需求,還要被更大的公眾團(tuán)體所接受,同時(shí)要降低項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響。李旭表示,目前一些大的品牌開(kāi)發(fā)商也有了這樣的意識(shí)。
綠色建筑成本較高/
相比“北京ONE”的不溫不火,中高端市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品與“綠色”、“健康”相結(jié)合之后,“化學(xué)反應(yīng)”卻很明顯。
“我們現(xiàn)在正在對(duì)室內(nèi)的溫度、濕度、新風(fēng)的風(fēng)量、采光等諸多細(xì)節(jié)進(jìn)行檢校”方興地產(chǎn)北京營(yíng)銷中心營(yíng)銷總監(jiān)霍博寧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,目前方興有意將這一健康測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)推廣到今后的每一個(gè)項(xiàng)目上。
“首期鴻坤林語(yǔ)墅辛30余套房源,包括疊拼和聯(lián)排兩種類型的產(chǎn)品,開(kāi)盤當(dāng)天已經(jīng)售罄。”鴻坤集團(tuán)營(yíng)銷策劃中心總經(jīng)理彭艷對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。該項(xiàng)目位于南四環(huán),除去較為有利的地域優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目在開(kāi)盤前夕主打的賣點(diǎn)則在于“首次實(shí)現(xiàn)PM2.5室內(nèi)監(jiān)測(cè)”。
“容積率僅是硬件上的稀缺,在強(qiáng)調(diào)居住體驗(yàn)的今天,已經(jīng)不能單純依靠容積率獲得客戶認(rèn)可,”鴻坤林語(yǔ)墅項(xiàng)目經(jīng)理侯守超表示,“項(xiàng)目啟動(dòng)初期就把重點(diǎn)放在了高端人居還有哪些可以升級(jí)的地l,發(fā)現(xiàn)健康才是真正稀缺的資源,所以才有了項(xiàng)目PM2.5的室內(nèi)監(jiān)測(cè),甚至對(duì)PM0.3也能達(dá)到90%的過(guò)濾?!?/p>
但綠色建筑的“高成本”也是開(kāi)發(fā)商面臨的一個(gè)問(wèn)題。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪位于望京區(qū)域的保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目了解到,該項(xiàng)目由于主打綠色、節(jié)能,項(xiàng)目每平方米的建安成本高達(dá)1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元。以其折紙燈籠造型的主樓為例,“其外面是兩層的玻璃幕墻,隔音效果提高28%。比傳統(tǒng)的寫字樓提高75%的漏風(fēng)控制,使得夏天熱風(fēng)、冬天冷風(fēng)很難進(jìn)入到這個(gè)建筑內(nèi)。”保利(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理牛毅告訴記者,綠色建筑還可以節(jié)約24%到50%的電力,節(jié)約二氧化碳排放39%左右,節(jié)約40%的水以及70%的固體廢料。
該項(xiàng)目相關(guān)人士向記者透露,大約6萬(wàn)平方米的主樓,由于采取特殊的幕墻結(jié)構(gòu)和系統(tǒng),使其成本高出了近一億元。
“無(wú)論是健康住宅還是綠色住宅,只有開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主的利益關(guān)聯(lián),才有可能成為開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的真正動(dòng)力。”仲繼壽對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前住宅價(jià)>的主要影響因素是城市和地段,代表綠色健康的技術(shù)往往僅成為一個(gè)賣點(diǎn),而不是開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本理念和市場(chǎng)動(dòng)力。因此,推廣理念比某一技術(shù)的推廣更重要,只有政府的導(dǎo)向、企業(yè)的動(dòng)力和業(yè)主的需求真正統(tǒng)一起來(lái),利益相關(guān)方均成為利益鏈上的一員,“健康”和“綠色”才能成為住宅>品的基本特征。
住宅須實(shí)現(xiàn)綠色循環(huán)/
一組數(shù)據(jù)似乎可以解釋開(kāi)發(fā)商越來(lái)越傾向于“綠色建筑”的原因:有數(shù)據(jù)表明,綠色建筑可以使寫字樓的空置率降低3.5%,租金則提高了13%。在中國(guó),70%高檔物業(yè)用戶愿意付更高的代價(jià)入駐綠色建筑。而在北京中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓中,超過(guò)60%新建筑面積g用LEED設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(美國(guó)綠色建筑認(rèn)證)。
而對(duì)于綠色住宅,情況則復(fù)雜一些。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),難題是在政策調(diào)控的大背景之下,如何加大成本進(jìn)行綠色住宅g開(kāi)發(fā);而購(gòu)房者則在思考,開(kāi)發(fā)商所宣稱的“恒濕恒溫”等健康指標(biāo),是否“名副其實(shí)”。
李旭告訴記者,推進(jìn)綠色住宅的開(kāi)發(fā),政府也應(yīng)該起到一定的促進(jìn)g用,“譬如在拿地的時(shí)候,可以納入一些綠色的指標(biāo),或者在某些稅費(fèi)方面進(jìn)行減免。如果按照綠色標(biāo)準(zhǔn)建造成功,開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該予以獎(jiǎng)勵(lì)?!?/p>
北京房地產(chǎn)協(xié)g秘書長(zhǎng)陳志同樣建議,政府應(yīng)當(dāng)采取將各種節(jié)能補(bǔ)貼、新技術(shù)、新材料補(bǔ)貼給消費(fèi)者,消費(fèi)者買房時(shí)直接從房?jī)r(jià)中扣除的辦法,讓消費(fèi)者自主選擇,形成良性的市場(chǎng)循環(huán)機(jī)制。
李旭說(shuō),綠色住宅需要解決的不只是房屋是否能夠做到“恒溫恒濕”,而是如何使整個(gè)小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)健康的綠色循環(huán),建筑材料是否綠色、水循環(huán)是否健康、垃圾處理是否安全無(wú)污染,這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),挑戰(zhàn)則不再僅僅來(lái)自于“建筑”本身,而是成為健康生活規(guī)則的制定者與創(chuàng)造者。
“綠色住宅關(guān)注‘四節(jié)一環(huán)?!?,即節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材,以及環(huán)境保護(hù),強(qiáng)調(diào)人與自然之間最少的索取、最少的排放以及保護(hù)生物多樣性;囈】底≌關(guān)注以人為本,強(qiáng)調(diào)居住者在生理、心理、道德和社會(huì)適應(yīng)性等多層次的健康需求?!敝倮^壽對(duì)記者說(shuō)道,健康住宅和綠色住宅都關(guān)注物質(zhì)環(huán)境的健康性。
如此看來(lái),健康住宅應(yīng)該稱為“綠色住宅”的升級(jí)版本。它不但要求住宅本身的“健康”屬性,還要求居住環(huán)境的“健康”。
對(duì)此,仲繼壽告訴記者,即將在今年出臺(tái)的《住宅健康性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》,不僅包括對(duì)于住宅安全性、適應(yīng)性、私密性及舒適性的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),還包括住區(qū)環(huán)境健康性能的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),其中則涵蓋了基地與微氣候環(huán)境、住區(qū)安全環(huán)境、住區(qū)交往環(huán)境、住區(qū)衛(wèi)生環(huán)境和養(yǎng)老育童健身配套等等。
“該標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的目的是從建設(shè)之初就將健康和綠色融入開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位的建設(shè)目標(biāo)之中,從而為居住者和利益相關(guān)方獲得可持續(xù)的健康效益?!敝倮^壽進(jìn)一步指出。
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