聶梅生：2019年房地產(chǎn)的大勢接近臨界點(diǎn)

房訊網(wǎng)訊 2019年7月28日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會在三亞舉行。房訊網(wǎng)王穎現(xiàn)場報道，在“走出舒適區(qū)：穩(wěn)定平衡視野下的中性增長”主題論壇現(xiàn)場，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會名譽(yù)會長聶梅生作了題為《2019——房地產(chǎn)未來已來》的演講。

    聶梅生：謝謝主辦單位、各位專家、各位企業(yè)家、各位媒體朋友們，很高興又一次來參加博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇。剛才聽了很多專家的演講，給了我很多的啟發(fā)，對于房地產(chǎn)的解讀非常的深入。我想從另外一個角度說一下房地產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系還有我們的不足之處。我演講的題目是《2019房地產(chǎn)未來已來》。

    當(dāng)今世界面對百年未有的大變局，今年已過半，這一點(diǎn)大家有深刻的體會。從全球來講，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險加大，主要經(jīng)濟(jì)體的增速放慢，比如說IMF預(yù)計美國經(jīng)濟(jì)增速放緩到2.5%，一季度是3%左右，二季度掉到2%，歐元區(qū)是1.7%，日本為1%，中國是6%到6.5%之間，也都在下行。這件事情，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下行是有周期的。

    中國近年也很特殊，今年是建國70周年，很多的政策跟建國70周年有關(guān)，包括房地產(chǎn)和宣傳口徑。今年又是數(shù)字化元年，二季度開始5G開放，中國現(xiàn)在開始驅(qū)動了?，F(xiàn)在提升新增長的動能，我進(jìn)行了思考和搜索。實(shí)際上在三個方面體現(xiàn)新動能，是不是還是積極的蓋房子，不是這樣的。高技術(shù)是新動能，服務(wù)業(yè)是新動能，消費(fèi)升級是新動能。三個新動能有內(nèi)在的關(guān)系，而且跟房地產(chǎn)非常的密切。如果房地產(chǎn)抓不住三個新動能，能量在哪里，還是買地買房，我認(rèn)為不是這樣的，要跟這些新動能產(chǎn)生密切的關(guān)系。我只講其中一點(diǎn)，就是關(guān)于科技。

    傳統(tǒng)的概念將被兩個字改變，“數(shù)字”。很多人不太習(xí)慣，什么叫做“數(shù)字”。從全球來講，G20剛剛在大阪開過，發(fā)了大阪數(shù)字經(jīng)濟(jì)宣言，從全球性20個國家發(fā)表一個數(shù)字經(jīng)濟(jì)宣言?！皵?shù)字”兩個字排在經(jīng)濟(jì)的前面，也就是說數(shù)字經(jīng)濟(jì)是全球性的，因此數(shù)字兩個字不可小覷?？倳浽趦赡昵按蟾?017年就提出，審時度勢，超前布局，主動實(shí)施國家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，加快建設(shè)數(shù)字中國。數(shù)字中國比大阪的數(shù)字經(jīng)濟(jì)還要早。

    數(shù)字城市、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、數(shù)字家居是風(fēng)起云涌。所以數(shù)字化引起全球政治、經(jīng)濟(jì)、社會和人民生活的巨大變化，我們要準(zhǔn)備好。

   這個事跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系，我自己研究房地產(chǎn)的宏觀政策和數(shù)據(jù)多年，我覺得2019年房地產(chǎn)的大勢接近一個臨界點(diǎn)，并不代表從此以后房價大跌，我從來不這么認(rèn)為，它會翻篇，會出現(xiàn)跟原來不一樣的局面。剛才劉洪玉教授講的內(nèi)容我是同意的，翻過去是什么樣子。長效機(jī)制已經(jīng)推了很多年，之間是有關(guān)系的，長效機(jī)制是量變到質(zhì)變的過程，到了一定的程度會發(fā)生質(zhì)變，內(nèi)部有聯(lián)系，目前到了臨界的時候，就需要翻篇，房住不炒就是一個翻篇，這個篇快翻過來了，原來解決中低端住房的問題，這里不回顧了。之前一段時間大力的推棚改，從棚改政策以后，結(jié)果讓三四線城市房價大漲，支持了房企的規(guī)模，很多房企的規(guī)模擴(kuò)張跟棚改中的實(shí)物補(bǔ)貼是有關(guān)的，現(xiàn)在拿出了4萬億老舊小區(qū)的改造，這就不一樣，這就翻篇了，這是很大的量變到質(zhì)變的過程，穩(wěn)定了房價地釋放了租賃市場，這就是市場機(jī)制的結(jié)果。

    一開始提長效機(jī)制的時候，誰能想到最后的節(jié)點(diǎn)拿4萬億元做老舊小區(qū)的改造，這是逐步翻篇的過程。從銀根來講，我們堅持資本層面不放松，一點(diǎn)都不放給開發(fā)的層面，搞得開發(fā)商非常的難受。實(shí)際上錢往4萬億元的老舊小區(qū)，也不放在開發(fā)貸，資金放到兩個籃子，還是支持房地產(chǎn)，還是投資。不投炒地皮，不投開發(fā)貸，而且還將信托勒死了，這是對的，而且是長效機(jī)制資金的轉(zhuǎn)移。從地根來說，土地財政開始沒落，新的土地資源開始釋放，而且速度非常的快，剛才賈康老師講到這一點(diǎn)了。稅收方面我支持土地財稅，我覺得建立新的稅制是肯定的，就是在C端，中等收入以上的人群的增加的話，稅制一定是往個稅變，變到怎樣的局面，我是不知道的。

    對房地產(chǎn)來說，我們要突破三大發(fā)展瓶頸，讓不動產(chǎn)動起來，三大瓶頸是什么，首先是投資和消費(fèi)，國內(nèi)習(xí)慣講GDP，開始覺得制造業(yè)指數(shù)PMI很重要，消費(fèi)指數(shù)CPI大家都可以接受?，F(xiàn)在國際上出現(xiàn)了國民幸福指數(shù)GNH，這個指數(shù)跟我們息息相關(guān)。昨天21世紀(jì)的總裁講這個問題，不要總是提前面的三個內(nèi)容，既然提到美好生活就要有指數(shù)，不僅僅是要有住房、還要有綠色建筑和幸福生活指數(shù)，國際上已經(jīng)有GNH，這就是我們的空白和發(fā)展的過程。

    增量轉(zhuǎn)存量，大家講了很多，這里不說了。我們的銷售額追求萬億轉(zhuǎn)變到存量資產(chǎn)的價值，它在什么地方，來源在什么地方，不要總是提增量多少萬億。

    開發(fā)者的服務(wù)，由短期的開發(fā)從幾個月到一二年，轉(zhuǎn)變到長期運(yùn)營服務(wù)，如果轉(zhuǎn)不過來的話，很多金融工具用不起來，產(chǎn)業(yè)鏈也不完整，實(shí)際上要突破這三個瓶頸。產(chǎn)業(yè)融合應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，不要總是房地產(chǎn)老大，我控股，我上市，我占股50%，要跟其他的產(chǎn)業(yè)融合，這是大的趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，有8億的中國城市常住人口，住房是300億平方米，全國房地產(chǎn)的總市值達(dá)到了300—400萬億，這是相當(dāng)大的存量。如何將這一數(shù)據(jù)激活，盤活使用形成巨大的市場，就需要產(chǎn)業(yè)融合，不是一家辦得了，也解決不了300—400萬億的存量。

    產(chǎn)業(yè)的維度非常的大，這次講房地產(chǎn)和科技產(chǎn)業(yè)的融合。我們跟科技產(chǎn)業(yè)大概的回應(yīng)一下，12年是一個疊加，1995年到2007年，我們習(xí)慣于WINDOWS和電子郵件。第二個，從2007年到現(xiàn)在，人+機(jī)器，包括移動互聯(lián)，最出風(fēng)頭的就是微信出現(xiàn)了。今年往后的12年是物物相連，為什么說2019年非常的重要，從今年往后的12年是大數(shù)據(jù)、云計算、AI和IOT的時代，對于房地產(chǎn)來說是非常新的產(chǎn)業(yè)的融合。我覺得移動互聯(lián)人+人，這一輪已經(jīng)落后了，過去的12年我們沒有跟產(chǎn)業(yè)很好的融合，無論是互聯(lián)網(wǎng)+，還是+互聯(lián)網(wǎng)，我們都沒有做好?，F(xiàn)在從場景到場景，我們不能再落后了。樓市后規(guī)模時代是地產(chǎn)+數(shù)字化，建設(shè)有生命力的房子。

    現(xiàn)在很多人說5G給中國帶來了什么，到底是什么。一級是大哥大的時代，二級是發(fā)短信，三級是發(fā)圖片的時代。之前都是按鍵時代。4G是智能手機(jī)的時代，5G到底是怎樣的時代，大家都在想象。我問了很多人，5G可以帶給我們什么，這就是起點(diǎn)，很難看到二三年后出現(xiàn)了什么。因?yàn)?G出現(xiàn)了，誰也沒有想到的微信和支付寶。5G隨時隨地萬物互聯(lián)的時代，有巨大的想象空間的。

    房地產(chǎn)增量和存量的關(guān)系，先看社區(qū)物業(yè)，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)有11萬家，從業(yè)人員千萬人，年薪收入是6000億，占全國增加值是1.4%。天量的社區(qū)物業(yè)上面跑的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在我們的平臺上跑，光是美團(tuán)外延就有5000億元，相當(dāng)于整個物業(yè)管理的收入，都在小區(qū)的平臺上跑的，說明了什么問題，網(wǎng)上零售額占總銷售額的15%，不要提順豐了。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在社區(qū)、2C端遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于社區(qū)物業(yè)的B端的容量，不在一個體量上，因?yàn)椴辉谝粋€維度和層次上。這種情況之下，經(jīng)過了大概三個季度的準(zhǔn)備。昨天的閉門會議上，全年房地產(chǎn)商會有兩大舉措推進(jìn)三大轉(zhuǎn)換。第一，我們成立了全聯(lián)數(shù)字化社區(qū)峰會，數(shù)字化社區(qū)是轉(zhuǎn)換發(fā)展模式重要的抓手，有人說得社區(qū)者得天下，國家發(fā)4萬億元在社區(qū)改造，不是給房地產(chǎn)開發(fā)商建新房子，而是在社區(qū)改造，這是非常重要的抓手，我們必須要抓住，而且是有政府和資金支持的，有銀行支持。

    第二，跨行業(yè)聯(lián)合中國鐵塔全面建設(shè)5G，到底可以帶給我們什么，我們在想象，我們首先抓住基礎(chǔ)建設(shè)，居民小區(qū)、商場寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以全方位的連接布局，相當(dāng)于國家修信息高速公路，是由國家出錢。

    昨天的閉門會議上簽約，我們發(fā)了兩個文。這個出發(fā)點(diǎn)是從C端開始的，這是今年上半年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，恩格爾系數(shù)首破了30，食品占了28.5%，這方面挖掘的差不多了，美團(tuán)抓到28.6%，占了一大塊。其次就是居住達(dá)到了23.1%，這就是藍(lán)海，其他的我就不說了。今年上半年出來的居民消費(fèi)系數(shù)，說明中國真的解決了吃飯的問題，開始進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國家的水平。

    社區(qū)來講，有兩個B，一個B是物業(yè)管理，一個B是互聯(lián)網(wǎng)的端。物業(yè)包括社會服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，包括美團(tuán)和淘寶等電商，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也要進(jìn)入社區(qū)中進(jìn)行服務(wù)。兩個B是不一樣的，他們同時要進(jìn)入。最后你面對的是誰，還是C端的客戶群體。也就是說物業(yè)管理思維，電商是流量思維，這是目前的狀況。最終從C端出發(fā)，數(shù)字的出發(fā)點(diǎn)都是C端。從這里考慮問題。享受服務(wù)的終端客戶和提供終端消費(fèi)，目前形成了10萬億元的消費(fèi)，就體現(xiàn)在社區(qū)和小區(qū)當(dāng)中，改變各自為政分散的狀況，樹立以客戶為中心的思路，見物又見人，人人相連，物物相連，這就是頂層設(shè)計的思路，將小區(qū)和周邊放在一起，再往外走，這就是我講的概念。

    社區(qū)的概念和小區(qū)不是一個概念。小區(qū)的概念是有邊界和實(shí)體的，有門禁的。社區(qū)的概念可以是虛擬的，電商形成的社區(qū)的概念，這是偏虛擬的。這次中國鐵塔的5G，覆蓋的是1.5公里的半徑，你可以說是虛擬的社區(qū)，并不是有邊界的小區(qū)，現(xiàn)在社區(qū)是虛實(shí)結(jié)合，不能只說一個，說哪個都不對，實(shí)際上移動互聯(lián)時代的社區(qū)服務(wù)，實(shí)際上這樣的情況，虛實(shí)結(jié)合的情況。物業(yè)叫做B2，社區(qū)電商叫做B3，同樣成立數(shù)字平臺，兩個B在一個平臺上，對C端中間有一個門，不是刷臉的門，而是虛實(shí)結(jié)合的B。目前正在征集方案，大家都要解決一個方案，如何設(shè)計好虛實(shí)結(jié)合的門，有門就有K，就要有鑰匙，這就是數(shù)字社區(qū)。我們作為結(jié)構(gòu)就要解決問題，目前正在征集方案，希望大家都來參加這個方案，我設(shè)計怎樣的K（鑰匙），將虛實(shí)結(jié)合，將兩邊的B放在這里，設(shè)計怎樣的云平臺，鑰匙就在我這里。進(jìn)一步的研發(fā)數(shù)字社區(qū)的方案，5G改變了什么，帶來的產(chǎn)業(yè)升級在哪里，一定要說清楚?；诖髷?shù)據(jù)的思維是什么，基于數(shù)字貨幣，區(qū)塊鏈部分的數(shù)字社區(qū)在哪里，基于社區(qū)整合的方案在哪里，基于原來智能化、智慧化系統(tǒng)的方案在哪里，我們繼續(xù)征集這些方案，我們想要建立開放型、互聯(lián)互通的數(shù)字社區(qū)云平臺，誰來做?，F(xiàn)在很多人報名，你可以做云平臺，可以將B和K設(shè)計好，我們非常的歡迎，我們開展多種特點(diǎn)的數(shù)字社區(qū)的試點(diǎn)，不同類型的試點(diǎn)，最后形成一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推廣應(yīng)用。

    最后，我很同意馬云最近的講話，如果是在汽車輪子上的美國，那么是在互聯(lián)網(wǎng)或者是手機(jī)上的中國。未來已來，讓我們擁抱未來，謝謝大家。