【綠建講堂】物業(yè)管理和節(jié)能減排（3月17日）綠建之窗微信群第二十九期講座

【主講人】錢紀(jì)程

【簡  介】1982年畢業(yè)于蘭州交通大學(xué)（原蘭州鐵道學(xué)院）；現(xiàn)任北京華清物業(yè)管理有限責(zé)任公司總工程師。從事建筑領(lǐng)域（設(shè)計、建設(shè)、施工）20年，從事物業(yè)管理13年。

【講座導(dǎo)讀】本期講座由具有多年物業(yè)管理工作經(jīng)驗的北京華清物業(yè)管理有限責(zé)任公司總工程師錢紀(jì)程帶來“物業(yè)管理和節(jié)能減排”主題講座，錢總工結(jié)合實際案例介紹了建筑全生命周期中物業(yè)管理的重要性以及物業(yè)管理對節(jié)能減排的影響。

【講座實錄】

物業(yè)管理在物業(yè)全o期的定位：

時間上：建造-使用-拆除

資金投入：建造30%-使用階段68%-拆除2%。其中68%的使用資金投入包括：設(shè)備管理、日常維護(hù)、中小修、大修、改造翻新，另外一大部分用在了能源消耗上。

碳排放比例——建造：維修：能源=1:1:1（根據(jù)建筑物檔次不同比例會略有差別）

北京華清物業(yè)管理有限責(zé)任公司:

清華啟迪全資控股子公司，管理面積400多萬m2（北京100萬m2）分公司，控參股公司17家，北京公司員工600余人，主營收入1.1億，北京地區(qū)的電消耗1400萬度，燃?xì)?span lang="EN-US">100萬m3 ，碳排放量1.1萬噸[qjc1] 。

一平米建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)：   

北京市地標(biāo)《商務(wù)樓宇清潔生產(chǎn)評價指標(biāo)體系》中單位建筑面積綜合能耗基準(zhǔn)值：

標(biāo)煤：20kgce/m2（年）

耗電：162.73kwh/m2 （年）

以上為北京市的標(biāo)準(zhǔn)，在全國處于前列，但相較國外標(biāo)準(zhǔn)，仍有一定差距。圖1為德國住宅各階段的能耗水平，指標(biāo)相當(dāng)于我國標(biāo)準(zhǔn)要求的1/3。

圖1

構(gòu)建節(jié)能型建筑“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)體系

在樓宇建造時的運(yùn)行管理系統(tǒng)叫做樓控系統(tǒng)，全方位控制樓宇能源使用。在供熱管網(wǎng)上會有如溫控閥、平衡閥等供熱壓力流量控制技術(shù)。智能照明系統(tǒng)主要是遠(yuǎn)程開關(guān)和時間控制。智能化的設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)即為常說的自動化控制，如根據(jù)空調(diào)管網(wǎng)末端的流量、溫度、壓力調(diào)節(jié)主機(jī)開啟的時間、臺數(shù)、強(qiáng)度等，另外需要根據(jù)系統(tǒng)和動態(tài)能耗分析來控制整個系統(tǒng)運(yùn)行，中央計算機(jī)系統(tǒng)優(yōu)化系統(tǒng)的運(yùn)行工況和狀況。

具體的技術(shù)應(yīng)用，如：熱量回收系統(tǒng)（有很多），一個大廈是熱平衡的（進(jìn)熱和散熱），如何減少熱量的散失？除了維護(hù)結(jié)構(gòu)（外墻、門窗）的散熱之外，還有很多的熱量出口，如衛(wèi)生間排放、換氣排放、煙囪排放都d有散熱。在夏天開窗后，會有很多熱量進(jìn)入室內(nèi)，造成室內(nèi)溫度升高，也會造成能量損失。熱量回收系統(tǒng)包括鍋爐、直燃空調(diào)機(jī)、新風(fēng)換氣系統(tǒng)之間的熱平衡，熱量回收系統(tǒng)在國內(nèi)應(yīng)用較少，在發(fā)達(dá)國家的建筑物中應(yīng)用較為普遍。例如，夏天室外溫度為35度，d內(nèi)溫度25度，如果把25度的溫度直接排放到大氣中，就會有10度冷量的損失，如果進(jìn)行新風(fēng)的熱交換如將新風(fēng)進(jìn)風(fēng)溫度調(diào)節(jié)到30度，出風(fēng)溫度也調(diào)節(jié)到30度，這樣就可以節(jié)省5度左右溫度差帶來的能耗損失。

分戶計量系統(tǒng)、分室控溫技術(shù)等，根據(jù)不同的房間需要來控制溫度。如小區(qū)供熱的分戶計量，靠住戶的自覺來節(jié)能，效果也是最好的。

分時節(jié)電技術(shù)分為兩部分，一個峰谷期的節(jié)點技術(shù)，由于電網(wǎng)的電力平衡問題，夜晚電費(fèi)較低。蓄冷空調(diào)技術(shù)，從總的能耗上來講會大于總的能耗，在制冰制冷的過程中都會有能量損失，主要結(jié)合峰谷時期的電力平衡，降低電成本費(fèi)用。

提水蓄能技術(shù)要在有地形條件的情況下應(yīng)用，如在山區(qū)的山頂上做一個蓄水池，深夜用電低谷時把水抽上山頂，白天用來發(fā)電。

能耗在物業(yè)管理成本的比重：

寫字樓的物業(yè)管理成本中能源占40%～60％（越是高檔的寫字樓所占比重會越大）。減低能耗直接減低管理成本。

物業(yè)的能源種類和使用：

種類：電、水、燃?xì)?、燃油、太陽?span lang="EN-US">

使用：能源――需求的轉(zhuǎn)變

     電――光、熱量、冷量、機(jī)械能

     燃?xì)猕D―熱、冷

     燃油――機(jī)械、熱量

圖2為能量轉(zhuǎn)換設(shè)備，供配電設(shè)備，高低壓配電設(shè)備。

圖2

物業(yè)管理節(jié)能的實現(xiàn)途徑：

一、     前期介入時在設(shè)計環(huán)節(jié)上的節(jié)能和管理建議：物業(yè)公司有專業(yè)的管理經(jīng)驗，多年的數(shù)據(jù)分析和模型，對節(jié)能設(shè)備的功率、位置可提供很好的建議，從設(shè)計規(guī)范的角度來講可能只考慮到建設(shè)環(huán)節(jié)，而對使用上會有許多考慮不周之處。如計量表的位-，物業(yè)管理是按照系統(tǒng)計量，才會在節(jié)能上有參考。而建筑設(shè)計常會根據(jù)區(qū)域劃分，將一個區(qū)域的照明、空調(diào)、動力等全部放在一起，不利于物業(yè)管理。物業(yè)管理需按照系統(tǒng)進(jìn)行能源計量才會對系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控，才能有準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)。

二、     加強(qiáng)節(jié)能宣傳，增強(qiáng)節(jié)能意識：如在節(jié)水器具上加上“節(jié)約用水”等標(biāo)識。

三、能源項目管理：

第一步：管理者承諾

建立能源管理框架，指定能源管理負(fù)責(zé)人，建立能源管理團(tuán)隊，制定能源管理政策，資金配置列入預(yù)算計劃。

第二步：建立能源管理系統(tǒng)，評估建筑能效

收集并跟蹤能源數(shù)據(jù)，建立能耗基準(zhǔn)線，進(jìn)行能耗對比測評和分析，技術(shù)評估和審計（有時會請第三方能源審計公司定期審計，如北京市規(guī)定，5000噸標(biāo)煤以上的用能單位需要請第三方能源審計公司進(jìn)行定期審計）。

第三步：設(shè)定節(jié)能目標(biāo)

確定節(jié)能目標(biāo)的組織和時間范圍，預(yù)估節(jié)能潛力和能效改進(jìn)順序，進(jìn)行技術(shù)評估和審計，最后建立明確的可測量的目標(biāo)（例如某個具體的節(jié)能改造方案），包括目標(biāo)的時l節(jié)點。（階段性分解大的節(jié)能目標(biāo)）

第四步：制定行動方案

明確技術(shù)步驟和目標(biāo)確定執(zhí)行人、角色和可用資源。

第五步：實施行動方案

主要因素是執(zhí)行人員的能力、意a和責(zé)任感以及獲得組織中相關(guān)人員的的支持和配合。

第六步：過程評估

根據(jù)耗能數(shù)據(jù)對節(jié)能行動對比節(jié)能目標(biāo)進(jìn)行正式評估，往往也由此制定出新的方案，確定最佳實踐并設(shè)定新的目標(biāo)（根據(jù)實際成果，做下一步探索）。另外一"分節(jié)能是靠合同管理實現(xiàn)，合同管理是由能源公司實施項目，物業(yè)公司與節(jié)能公司分成，國家會有一定補(bǔ)貼。

第七步：節(jié)能成果的認(rèn)可

節(jié)能目標(biāo)的認(rèn)可使節(jié)能管理持續(xù)進(jìn)行，包括內(nèi)部的組織的個人、團(tuán)隊和建筑，外部的政府機(jī)構(gòu):媒體和第三方的組織獲得獎勵（國家有很大的支持力度，如節(jié)能改造的項目。補(bǔ)貼實例：LED燈的改造投資250萬，獲得國家補(bǔ)貼120萬）。

圖3為建筑節(jié)能改造，對90年代的產(chǎn)品進(jìn)行改造后的節(jié)能效果理想，5-6月節(jié)能率可達(dá)60%。由于轉(zhuǎn)數(shù)降低n，使用壽命延長，該水泵已運(yùn)行了20年，現(xiàn)仍在運(yùn)行中。

圖3

四、能源運(yùn)行管理：

運(yùn)行管理的具體節(jié)能措施：

（一）數(shù)據(jù)管理

1、監(jiān)控能源利用情況

2、收集，整理展示和分析數(shù)據(jù)

3、建立基準(zhǔn)數(shù)據(jù)

4、經(jīng)過分析確定趨勢，發(fā)現(xiàn)提高能效的潛力和機(jī)會，計算節(jié)能量

（二）優(yōu)化設(shè)備的使用

1、制定科學(xué)合理的運(yùn)行時間表嚴(yán)格控制設(shè)備運(yùn)行時間

2、使用樓宇集中自動控制系統(tǒng)

3>針對節(jié)假日、夜間制定特別措施

4、保證設(shè)備的完好率，使其工作在高效區(qū)

（三）照明系統(tǒng)管理

1、杜絕過度照明現(xiàn)象

2、安裝人體感應(yīng)傳感器

3、使用高效照明

4、調(diào)光控制

5、納入樓宇自動控制，按時間表控制照明時間

車庫管理案例：在夜間22:00—6:00只開地下車庫等的1/3，會節(jié)省很多電。

(四)優(yōu)化辦公設(shè)備使用：

1、采購和使用節(jié)能產(chǎn)品

2、關(guān)閉辦公設(shè)備（如下班后關(guān)閉電腦、打印機(jī)等設(shè)備）

3、使用辦公智能插座

（五）電梯管理：

1、節(jié)能運(yùn)行

2、電梯智能群控

3、電梯機(jī)房的空調(diào)控制

4、電梯的能量回饋系統(tǒng)：節(jié)能量并不算大，電梯的耗電量也不算大，但電梯的能量回饋系統(tǒng)可以將電梯的假負(fù)載發(fā)熱器件的z量減少。相應(yīng)的電梯空調(diào)設(shè)備的用電減少，空調(diào)設(shè)備的壽命也會有所延長。實際應(yīng)用效果明顯。

（六）室內(nèi)/室外通風(fēng)排放管理：

1、充分利用夜間預(yù)冷

   *關(guān)注天氣預(yù)報

   *上班前啟動通風(fēng)

2、當(dāng)室外溫度低于室內(nèi)溫度設(shè)定點時開啟通風(fēng)

3、根據(jù)室內(nèi)二氧化碳的濃度調(diào)節(jié)新風(fēng)

4、保持微正壓運(yùn)行

   *加強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的封閉

   *控制大功率排風(fēng)扇運(yùn)行（如洗衣房、廚房等）

   *保持室外風(fēng)擋的正常和潔凈

   *優(yōu)化車庫排風(fēng)系統(tǒng)（監(jiān)測并根據(jù)t氧化碳含量運(yùn)行）

（七）空調(diào)系統(tǒng)管理：

1、設(shè)置房間溫控器（特別是公共場所不低于26度，冬天不高于20度，溫度高出1度就會大幅增加能耗）

2、設(shè)定冷水機(jī)組出水溫度

   *根據(jù)室外溫度

   *根據(jù)實際冷負(fù)荷

   *分析運(yùn)行數(shù)據(jù)制定運(yùn)行基線 （根據(jù)基線設(shè)定冷水機(jī)組的溫度，廠家設(shè)定一般為7—12度，實際設(shè)定比廠家設(shè)定高出2度，即9—12度，會有很好的節(jié)電效果）

3、設(shè)定變風(fēng)量系統(tǒng)的靜壓點

4、供暖供冷交叉的控制

5、定期清潔盤管和新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)的濾網(wǎng) （減小風(fēng)阻，灰塵的增加會大幅的降低空調(diào)機(jī)的效率）

6、檢查維修管路的保溫

7、檢查維修風(fēng)管的泄漏

8、旁通閥的密閉

五、引入清潔生產(chǎn)管理體系

清潔生產(chǎn)：

?   中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法

?   北京市2013-2015年服務(wù)業(yè)清潔生產(chǎn)試點

圖4

圖4位國外“工業(yè)發(fā)展與污染防治”進(jìn)程，我國約落后20年。開始是直接排放階段國外50-60年代，中國約70-80年代；由于直接排放污染嚴(yán)重因此進(jìn)入到稀釋排放階段，國外60年代，我國80年代末90年代初期；在國外70年代開始進(jìn)行末端處理，在我國約在90年代初期開始；國外80年代開始循環(huán)利用，我國約在90年代才開始；從90年代開始國外納入清潔生產(chǎn)體系，北京作為我國先進(jìn)城市去去年才剛剛開始清潔生產(chǎn)。

清潔生產(chǎn)前提:改變關(guān)n污染物處理的思維習(xí)慣！

清潔生產(chǎn)從設(shè)計階n開始考慮如何減少能源消耗，其次回收利用，再考慮末端治理，最終無法治理的進(jìn)行安全存放。

清潔生產(chǎn)（Cleaner Production，縮寫CP）是一種創(chuàng)新思想，該思想是將整體預(yù)防的環(huán)境戰(zhàn)略持續(xù)運(yùn)用于生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和服務(wù)中，以提高生態(tài)效率，并減少對人類及環(huán)境的風(fēng)險。

對生產(chǎn)過程而言，要求節(jié)約原材料和能源，淘汰有毒原材料，減少降低所有廢棄物的數(shù)量和毒性；

對產(chǎn)品而言，要求減少從原材料獲取到產(chǎn)品最終處置的全生命周期的不利影響；

對服務(wù)而言，要求將環(huán)境因素納入設(shè)計和所提供的服務(wù)之中。

華清物業(yè)從2013年起納入清潔生產(chǎn)，在去年年底完成清潔生產(chǎn)審核，通過大量的技術(shù)改造并不斷優(yōu)化能源管理，使得節(jié)能率大大提升。如圖5中所示。

清潔生產(chǎn)的目標(biāo)：

1、提高資源利用率

2、減少或者避免污染物的產(chǎn)生和排放

3、保護(hù)和改善環(huán)境

4、保障人體健康

5、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會的可持續(xù)發(fā)展

結(jié)論：

物業(yè)管理引入清潔生產(chǎn)管理體系的作用和引入IS9001質(zhì)量管理體系一樣可以科學(xué)的解決物業(yè)管理過程中的節(jié)能減排。

問答：

Q：在能源管理系統(tǒng)中是單獨(dú)的控制系統(tǒng)，還是整個的樓宇控制系統(tǒng)控制？

A：大廈整個管理是人為控制，樓宇控制只是管理的一個工具。能源管理關(guān)系到整個物業(yè)管理的成本，每個物業(yè)公司都會考慮z源，但是能源管理的好的物業(yè)公司并不多。

Q：對清潔盤管和新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)的濾網(wǎng)的定期清理大概多久一次？

A：結(jié)合保養(yǎng)季，冬季采暖結(jié)束后和夏季制冷結(jié)束后。慣例一年清洗兩次，也有清洗四次的情況。

Q：采暖季可不可以把風(fēng)機(jī)盤管關(guān)閉？

A：集中控制大廈一般是靠空調(diào)末端的風(fēng)機(jī)盤管供熱制冷，沒有暖氣，因此冬季不能關(guān)閉。老的樓宇有暖氣的可以關(guān)閉；夏季休日和夜間可以關(guān)閉風(fēng)機(jī)盤管總供電開關(guān)。

Q：為了降低采暖能耗，可否將靠窗的風(fēng)機(jī)盤管打開，-走廊的內(nèi)區(qū)關(guān)閉是否可行？

A：可能會造成局部過熱和局部過冷情況。另一方面的風(fēng)機(jī)盤管的開關(guān)控制在客戶區(qū)（跟開燈情況一樣），物業(yè)只控制風(fēng)機(jī)盤管總閘。

Q：目前樓控那些系統(tǒng)可以實現(xiàn)檢測和控制的一體化？

A：樓宇控制分很多級別，最高等的叫做閉環(huán)系統(tǒng)，不但可以控制樓宇空調(diào)運(yùn)行，還可以根據(jù)末端參數(shù)調(diào)整系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，老一點的樓宇只是遠(yuǎn)程控制、檢測，需人為控制主機(jī)，無法達(dá)到自動控制。新的建筑都是自動控制。

Q：可否根據(jù)能耗模擬結(jié)果挖掘節(jié)能潛力？

A：可以。能耗模擬根據(jù)運(yùn)行數(shù)據(jù)建立能耗模型，平衡能耗模型的不平衡部分。

Q：現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支付物業(yè)管理，請問如何做到物業(yè)公司的收支平衡？

A：物業(yè)管理的小區(qū)管理，物業(yè)費(fèi)常有收不抵支的情況，一般是通過采暖管理和物業(yè)管理結(jié)合，靠采暖管理來補(bǔ)貼物業(yè)管理。大廈的物業(yè)管理費(fèi)用較高，因為包含冷熱源等能源，大廈的物業(yè)管理一般可以做到收支平衡。

Q：對于新建項目在前期建設(shè)時是否需要單獨(dú)做一個能源控制系統(tǒng)，方便后期運(yùn)行管理？

A：如果開發(fā)商和物業(yè)公司是一家的話會做，如果不是一家公司就盡量說服開發(fā)商來建立能源控制系統(tǒng)方便后期物業(yè)管理。但是一般情況下開發(fā)商不愿意花這筆錢，開環(huán)和閉環(huán)的控制系統(tǒng)價格相差甚遠(yuǎn)，閉環(huán)的系統(tǒng)的風(fēng)機(jī)、管道都會有電控閥門，一般為進(jìn)口單價在萬元以上。從物業(yè)的角度來講自動化程度越高越好，會節(jié)省后期的人力投入，但一般都無法達(dá)到最完善的樓宇自控，因此物業(yè)公司接手后會進(jìn)行改造。大的改造無法做，可以進(jìn)行小的改造，如將衛(wèi)生間的照明納穆タ兀開水間的的熱水器加時間控制開關(guān)等。

項目管理就是對整個大樓能源消耗的評估過程，經(jīng)過幾年的運(yùn)行積累一定數(shù)據(jù)后對設(shè)備熟悉后可以很容易的進(jìn)行節(jié)能改造。

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