廣州綠色建筑將獲容積率返還 平衡增量成本

【導(dǎo)讀】：廣州正在制訂新的綠色建筑容積率核定辦法，將參考新加坡等地的做，對(duì)執(zhí)行情況好的建筑進(jìn)行 1%～2%的建筑面積補(bǔ)償。新辦法施行后，綠色建筑的可售面積可能不減反增，相當(dāng)于平衡了綠色建筑的增量成本。這將大為提升開(kāi)發(fā)商建設(shè)綠色建筑的積極性。

“萬(wàn)科府前一號(hào)應(yīng)該是廣州市第一個(gè)申報(bào)綠色二星和三星的住宅類綠色建筑。”廣州萬(wàn)科設(shè)計(jì)管理中心總建筑師李明對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，交付使用 1年后，府前一號(hào)目:正在為申請(qǐng)綠色建筑的運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)做數(shù)據(jù)收集。按照廣東省的相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目將有可能獲得不超過(guò) 350萬(wàn)元的補(bǔ)貼。據(jù)了解，府前一號(hào)的綠色建筑面積有約 10萬(wàn)平方米，即便是按 100元 /平方米的增量成本算，用于綠色建筑的增量投入也已近千萬(wàn)元。

補(bǔ)貼不足、補(bǔ)貼滯后以及長(zhǎng)于一般項(xiàng)目的建筑周期，都影響了綠色建筑在住宅項(xiàng)目中的推廣。

但這種局面可能在不久的將來(lái)得到改善?！皬V州正在制訂新的綠色建筑容積率核定辦法，將參考新加坡等地的做法，對(duì)執(zhí)行情況好的建筑進(jìn)行 1%～2%的建筑面積補(bǔ)償?！苯?，廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任陳亞新在接受記者采訪時(shí)透露，新辦法施行后，綠色建筑的可售面積可能不減反增，相當(dāng)于平衡了綠色建筑的增量成本。這將大為提升開(kāi)發(fā)商建設(shè)綠色建筑的積極性。

醞釀新計(jì)算容積率辦法

今年 6月 1日，《廣州市綠色建筑和建筑節(jié)能管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）開(kāi)始實(shí)施，將綠色建筑管理要求貫穿到了項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓n設(shè)計(jì)施工、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，并提出了用地用電指標(biāo)核定、綠色建筑竣工標(biāo)識(shí)制度、能耗指標(biāo)全過(guò)程控制制度、綠色建筑容積率核定等十余項(xiàng)創(chuàng)新措施。

《規(guī)定》明確對(duì)達(dá)到二星、三星等級(jí)的綠色建筑，將按照新的辦法核定計(jì)算容積率，并在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)予以落實(shí)。據(jù)了解，目前，廣州市建委正在牽頭草擬計(jì)算容積率辦法，提出了綠色建筑底層架空層、公用空中花園、o臺(tái)、設(shè)備占用空間等可不計(jì)容積率，類似陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等可按一半面積計(jì)算容積率的基本思路。

陳亞新介紹，未來(lái)廣州的綠色建筑在面積認(rèn)定上將進(jìn)行微調(diào)，也就是說(shuō)在建筑面積上給予開(kāi)發(fā)商支持，鼓勵(lì)它們投入到綠色建筑的建設(shè)中?！案步ㄖ煌≌惥G色建筑的增量成本投入者是開(kāi)發(fā)商，通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)管理獲得收益的卻是小業(yè)主。他認(rèn)為，投入和產(chǎn)出的不-等在一定程度上影響了開(kāi)發(fā)商的積極性。為了解決這個(gè)問(wèn)題，廣州將參考新加坡的做法，對(duì)綠色建筑進(jìn)行容積率返還。

根據(jù)新加坡的綠色建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)白金級(jí)綠色建筑，政府可以給予最高 2%的額外建筑面積，最高可獲 5000平方米。而廣州的額外建筑面積補(bǔ)償幅度也計(jì)劃是在 1%～2%。

李明表示，目前國(guó)家對(duì)綠色建筑的補(bǔ)貼并不足以完全覆蓋開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，而且這部分補(bǔ)貼必須在項(xiàng)目交付使用并經(jīng)過(guò)復(fù)雜的考評(píng)后才能拿到，“時(shí)間上滯后很多”。例如，萬(wàn)科府前一號(hào)的建設(shè)周期已有 3~4年，交付 1年后才能申請(qǐng)二星及三星，從拿地到最終獲得補(bǔ)貼至少需要 5年時(shí)間。根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，達(dá)到二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑，每平方米可獎(jiǎng)勵(lì) 45元，三星級(jí)每平方米獎(jiǎng)勵(lì) 80元。廣東省的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)更低，二星級(jí)每平方米補(bǔ)助 25元，單位項(xiàng)目補(bǔ)貼最高不超過(guò) 150萬(wàn)元；三星級(jí)每平方米補(bǔ)助 45元，單位項(xiàng)目補(bǔ)貼最高不超過(guò) 200萬(wàn)元。而實(shí)際上，萬(wàn)科一星綠色建筑的增量成本每平方米就已超過(guò)了50元，三星的每平方米可能超過(guò)300元。

另一方面，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端對(duì)綠色建筑并沒(méi)有太多認(rèn)知，綠色建筑的溢價(jià)能力得不到體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的增量成本也無(wú)法轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。在日前舉辦的第四屆中英建m論壇上，福斯特建筑事務(wù)所聯(lián)席合伙人范鐵告訴記者：“在住宅中推廣綠色建筑的難度比公共建筑大很多，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)法對(duì)購(gòu)房者說(shuō)明綠色建筑到底能為每戶節(jié)約多少費(fèi)用?！?

從開(kāi)發(fā)商的角度，李明認(rèn)為容積率返還將對(duì)綠色建筑的推廣發(fā)揮積極作用，“如果一開(kāi)始就能吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的話，后面的環(huán)節(jié)就是不可逆的了”。

規(guī)?；瘡?qiáng)制推行

李明表示，在綠色建筑的推進(jìn)上，除了開(kāi)發(fā)商，上下游的供應(yīng)商、配套商的參與度和專業(yè)度也亟待提升?！熬G色建筑的設(shè)計(jì)、施工周期比一般建筑有所增加，很多開(kāi)發(fā)商是因?yàn)?麻煩而不愿意做?！睆V州市建委工作人員透露。

作為連接業(yè)主和建筑的承上啟下環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)單位的參與尤為關(guān)鍵?！拔覀児膭?lì)設(shè)計(jì)單位盡量說(shuō)服業(yè)主接受綠色建筑?！标悂喰陆榻B，為了調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員開(kāi)展綠色建筑設(shè)計(jì)積極性，廣州市建委建立了設(shè)計(jì)企業(yè)和技術(shù)人員的誠(chéng)信檔案，對(duì)綠色建筑設(shè)計(jì)獲獎(jiǎng)等業(yè)績(jī)作為良好行為予以加分，記入檔案，對(duì)連續(xù) 3年未取得綠色建筑設(shè)芬導(dǎo)ǖ牡ノ輝蠐枰躍示。

由于綠色建筑的發(fā)展在我國(guó)仍是起步階段，不少設(shè)計(jì)單位對(duì)其設(shè)計(jì)要點(diǎn)和技術(shù)要求等都知之甚少，因此出臺(tái)相應(yīng)的技術(shù)指引和專項(xiàng)培訓(xùn)也是不可獲缺的一步。陳亞新表示，目前廣州正在編制《廣州地區(qū)綠色建筑及低能耗建筑技術(shù)指引》，組織對(duì)適合本地氣候特點(diǎn)的綠色建筑新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品進(jìn)行總結(jié)和遴選，向各綠色建筑項(xiàng)目推薦使用?；去一妮弿V州已有 3000多名專業(yè)技術(shù)人員得到了綠色建筑的專項(xiàng)培訓(xùn)。

僅僅通過(guò)壞薊蜆睦的政策來(lái)推行綠色建筑，顯然已經(jīng)無(wú)法滿足廣州的要求。2012年年初，廣州市發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展綠色建筑的通告》，規(guī)定全市使用財(cái)政資金、國(guó)有資金的新建（改建、擴(kuò)建）房屋建筑，以及中新廣州知識(shí)城、海珠生態(tài)城、國(guó)際金融城等 13個(gè)城市新區(qū)的新建房屋建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，成為在全國(guó)率先規(guī)?；瘡?qiáng)制推行綠色建筑的城市。

在此基礎(chǔ)上，廣州今年又出臺(tái)了《廣州市綠色建筑和建筑節(jié)能管理規(guī)定》，增加了對(duì)全市 2萬(wàn)平方米以上大型公共建筑實(shí)施綠色建筑的要求。

“這個(gè)行業(yè)要全面發(fā)展，政府必須要有一個(gè)強(qiáng)有力的手段，比如立法。強(qiáng)制推行綠色建筑雖然也會(huì)遇到一定的阻力，但有法律法規(guī)的保障，相信會(huì)取得較好成效?！标悂喰路Q。

（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）