綠色設計助房企房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)小成本控制

【導讀】：在綠色建筑強制政策倒逼與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，綠色開發(fā)已成行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。對于建造出售型物業(yè)的開發(fā)商，由于無法享受到運行階段的收益，也無需承擔產(chǎn)品的運行、維護成本，因此更關心初投資成本。

在綠色建筑強制政策倒逼與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，綠色開發(fā)已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。從要不要走綠色之路，到如今房地產(chǎn)行業(yè)加速綠色轉(zhuǎn)型時代的到來，如何控制成本成為現(xiàn)階段開發(fā)商關注的重點。而低成本也成為推動我國綠色建筑發(fā)展的一大利器。

據(jù)一位資深綠色建筑設計專家分析，在一個項目的前期診斷、規(guī)劃、設計、建造、后期運營五個步驟中，影響成本的核心是前期診斷、規(guī)劃、設計這三個階段，而前期的綠色建筑診斷、規(guī)劃決定了后期的主要技術路線。針對如何通過設計來控制綠色建筑成本，中國房地產(chǎn)報記者采訪了對綠色建筑設計有諸多經(jīng)驗的3位業(yè)內(nèi)資深設計師。

記者：建造綠色建筑，開發(fā)商最關心成本問題。如何通過小成本的控制和投入帶來高效益的綠色建筑產(chǎn)出，是推動我國綠色建筑發(fā)展的關鍵所在。為了實現(xiàn)這一目的，綠色建筑項目在前期設計階段應該注意什么？

曾捷：綠色建筑其實并不神秘，只要謹記節(jié)約資源、保護環(huán)境這兩點就能建造出好的綠色建筑。在此基礎上為了有效控制成本，首先要因地制宜，這需要考慮地域差異，比如一個住宅項目是在南方開發(fā)，還是在北方開發(fā)，面積是60s方米還是120平方米，服務對象是誰，這些都決定了做出的綠色建筑需要具備哪些特點。還有要區(qū)分項目的特點，假如將這個項目中的有關技術直接套用到另外一個項目上，做出來的項目可能并不是綠色建筑，并且還會造成不必要的浪費。

除了因地制宜外，綠色建筑要遵循被動優(yōu)先、主動優(yōu)化的原則，要優(yōu)先采用被動技術和成熟技術，要從傳統(tǒng)技術中汲取智慧，所謂“適宜技術”，就是性價比最優(yōu)的技術。目前綠色建筑適宜技術存在誤區(qū)，認為綠色建筑應該采用高新技術和產(chǎn)品，其實綠色建筑最終目的是節(jié)約資源、保護環(huán)境，而高新技術只是實現(xiàn)上述目標的手段之一，但不是唯一途徑。絕大多數(shù)情況下，通過采用傳統(tǒng)技術策略或者適宜技術策略（如采用嗜煌ǚ紜⒆勻徊曬猓┑齲完全可以實現(xiàn)與高新技術策略相同的效果。

黃獻明：“成本”概念本身就是一個多義命題，它既可以分為經(jīng)濟成本和社會成本，也可以分為初投資成本和運行、維護成本，所以首先需要對這個問題進行拆解，然后才可以分別找尋有針對性的解決方案。與企業(yè)追求的經(jīng)濟目標有某種程度的相似性，綠色建筑的經(jīng)濟目標是全壽命周期的效率（成本效桑┳罡擼這意味著不是簡單的成本最低或收益最大，而是二者的平衡。因此，要解決好綠建的成本問題，首先需要設計機構在前期規(guī)劃、設計階段，幫助開發(fā)企業(yè)對綠建相關的成本效益關系梳理清楚。

以建造持有型物業(yè)的開發(fā)商為例，由于它們需要從全壽命周期去爭取綠色建筑項目的綜合效益最高，因此它們首先會關注運行維護的成本控制，其次是初投資成本的控制。h反映在技術設計路徑的選擇上，節(jié)能節(jié)水設備、照明系統(tǒng)優(yōu)化、分項計量、長壽命或彈性設計策略等可有效降低運行維護成本的綠色技術，會成為優(yōu)先選擇。對于這部分我們稱之為“長效”技術體系成本投入的控制，應主要從技術的穩(wěn)定性、壽命、維護難度等角度去考慮。

對于建造出售型物業(yè)的開發(fā)商，由于無法享受到運行階段的收益，也無需承擔產(chǎn)品的運行、維護成e，因此更關心初投資成本。在技術設計路徑的選擇上，會偏向于那些“即時”產(chǎn)生效益的技術，如可實現(xiàn)“成本置換”的技術（由于采用了一項技術或設計策略，可以有效降低另一方面常規(guī)技術或策略的投入，比如由于采用雨水就地回滲措施，可以減小場地外排雨水管道的規(guī)模，從而平衡e回滲”增量成本）、客戶可感知的技術（如室內(nèi)新風技術）、可獲得政府補貼的技術等。

由于面對不同的物業(yè)類型，精細化設計要求設計師提出針對性的解決方案，它不意味著簡單地迎合開發(fā)商的“合理”需求，而是應在充分考慮開發(fā)商所面臨不同成本問題的基礎上，形成“因項目制宜”的全壽命周期效益最高的綠色建筑技術解決方案。

劉飛：小成本的控制從專業(yè)角度來講主要是做好“被動式”設計，即經(jīng)常提及的“被動優(yōu)先”，這些被動式設計都0在不增加或極少增加造價的前提下，充分結合項目所在地的氣候特點，因地制宜，利用建筑造型、建筑空間構造、建筑外皮構造等手段，實現(xiàn)自然通風采光、被動式太陽能利用、被動采暖、被動式制冷等方式來維持室內(nèi)的舒適度，降低能耗。也就是將被動設計充分利用之后，很大程度上也0相當于做了小成本的設計，在此基礎上以主動技術進行補充。而對于主動技術，則應該做細致準確的經(jīng)濟技術分析，在實現(xiàn)既定綠色目標的前提下，盡量選用投資少的技術和設備。

記者：最近國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)意見》中不僅明確目標——到“十二五”期末新增綠色建筑面積10億平方米以上，更是要求城鎮(zhèn)新建建筑中“二星級以上綠色建筑比例超t20%”，你們是如何看待上述目標提升的？

曾捷：我覺得討論20%達到一星還是二星并不重要，重要的是要看到目前綠色建筑發(fā)展的勢頭，尤其是綠色建筑的發(fā)展方向要正確，不要搞成綠色化運動，未來還是要踏踏實實地做好每一步，并且從技術、政策等各方面引導，讓實際效益比較好的綠色建筑脫穎而出，起到真正的引導示范作用。另外，目標的提升也是為了引起大家侵厥印

劉飛：10億平方米、20%的綠色建筑等這些目標乍一看有些激進，但落實到欠繳希有的地方比國家的這個目標還高。其實，提高了目標，一定程度上會大力促進綠色建筑的發(fā)展。

但另一方面我認為，要避免“大干快上”現(xiàn)象的出現(xiàn)，那樣可能會出現(xiàn)大家為了評標而評標。其次就是應該更加關注實施和運行環(huán)節(jié)的監(jiān)管、驗收和控制，因為還是要看建筑最終運行的實際表現(xiàn)。

記者：目前除了成本問題外，開發(fā)商進行綠色開發(fā)的阻力還有哪些？

劉飛：開發(fā)商走不走綠色道路，首先是意識問題，尤其在目前中國房地產(chǎn)業(yè)的特殊階段，部分企業(yè)覺得綠色建筑與己無關，更關注將項目做完，快速銷售出去，然后賺取i潤。而綠色建筑更多的是對企業(yè)將來品牌建設、技術積累、市場口碑的影響，就目前而言對產(chǎn)品銷售推進不大，這可能是根源所在。其次是成本的投入，即便是一星級綠色建筑也會有一些成本的投入，所以開發(fā)商還是要算這筆賬的。再次就是消費者的認知、雖然現(xiàn)在從政府到媒體都在大力i傳綠色建筑，但普通消費者對其還了解甚少，關注度還不高。最后也有開發(fā)企業(yè)自身技術儲備不足、對綠色建筑技術了解不足等因素的影響。

（來源：中國房地產(chǎn)報）