李永基：終結(jié)偽綠色建筑需靠后期經(jīng)營

時間：2013-01-31 22:00:44 作者：李學(xué)萍來源：新浪網(wǎng) 閱讀：2112

內(nèi)容摘要：人口爆炸，環(huán)境污染，資源枯竭，在人類無休止的向大自然索要的同時，人類也面臨了一系列隨之而來的難題。在今天，綠色儼然成為一種風(fēng)尚，一種發(fā)展方向。人們的衣食住行樣樣都在向來綠色靠攏，在這樣的大背景下綠色建筑也在房地產(chǎn)業(yè)悄悄興起……世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)舛事李永基 ...

人口爆炸，環(huán)境污染，資源枯竭，在人類無休止的向大自然索要的同時，人類也面臨了一系列隨之而來的難題。在今天，綠色儼然成為一種風(fēng)尚，一種發(fā)展方向。人們的衣食住行樣樣都在向來綠色靠攏，在這樣的大背景下綠色建筑也在房地產(chǎn)業(yè)悄悄興起……

世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)展董事李永基

綠色建筑或成地產(chǎn)未來發(fā)展方向

“如果現(xiàn)在大樓都是=色建筑，現(xiàn)在城市空氣質(zhì)量應(yīng)該會好一點。”一落座，世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)展董事李永基就發(fā)出如此感嘆。

據(jù)了解，我國現(xiàn)有建筑面積為400億平方米，絕大部分為高能耗建筑，且每年新建建筑大部分仍是高能耗建筑，碳排放量的居高不下，也導(dǎo)致了各大城市的PM值屢創(chuàng)新高?！耙虼?，我們必須大力發(fā)展綠色建筑?！?/span>

“綠色建筑強調(diào)節(jié)水節(jié)地、節(jié)能、室內(nèi)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重從設(shè)計、施工和運營管理全過程，而非結(jié)果控制?！崩钣阑A(chǔ)介紹，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

從概念上來講，綠色建筑主要包含3個方面內(nèi)容?！彼M一步解釋，“首先要節(jié)能，特別需要減少各種資源的浪費；其次注重保護環(huán)境，強調(diào)的是減少環(huán)境污染，減少二氧化碳排放；第三則要滿足人們使用上的要求，為人們提供健康、適用、高效的使用空間。”

隨著我國城市化節(jié)奏的加快紙ㄉ杪躺低碳的宜居城市，發(fā)展綠色建筑，推動建筑節(jié)能，是我國進入城市化階段必須解決的首要問題。在他看來，“綠色建筑有可能會成為未來建筑的發(fā)展方向?！?/span>

終結(jié)“偽綠色建筑”還需靠后期經(jīng)營

近些年，我國工程質(zhì)量相關(guān)管理部門全面落實法律法規(guī)、國家標準，依法管理和規(guī)范工程質(zhì)量。其中，發(fā)展綠色建筑是我省提升工程質(zhì)量的一個重要方面。對于“綠色建筑”概念，大概都知之甚少。而更多進入人們視線的，則是一些以“綠色”“生態(tài)”“環(huán)?！睘猷孱^的樓盤宣傳。

訪談中，李永基也多次對“偽綠色建筑”表示無奈。

由于人們對生活品質(zhì)要求不斷提高，追求環(huán)保、生態(tài)等方面的意愿逐漸加強，因此很多開發(fā)商便以此打概念牌，進行炒作促銷。

“現(xiàn)在樓很多都是建成階段稱為綠色建筑，但是在運營階段，才是最重要的?！睋?jù)李永基提出，建筑節(jié)能市場存在一大誤區(qū)：采用節(jié)能技術(shù)以及節(jié)能材料就一定會節(jié)能，但事實上，并非如此，“目前甚至有些綠色建筑的能耗比一般建筑還要大?！痹谒磥?，節(jié)能樓不節(jié)能可能是由于運營維護不當導(dǎo)致?！八跃G色建筑在設(shè)計時需要考慮使用中的匹配問題，建筑物投入使用后的運營管理也至關(guān)重要。”他如是說。

“真正的綠色建筑應(yīng)該是建成后經(jīng)過至少1年的運營才能評選?，F(xiàn)在為了鼓勵發(fā)展，先評了綠色設(shè)計標識，只針對設(shè)計圖紙”但問題是，開發(fā)商往往只負責建設(shè)，無法讓其參與運營綠色標識的評價。況且，很多地產(chǎn)開發(fā)商還停留在炒作“綠色建筑”概念的階段。

李永基認為，讓用戶甘心接受更貴的綠色建筑有兩條途徑：一是在實際運營懷殺窘檔停獲得收益；二是提高生活質(zhì)量和居住舒適度，“如今，低碳、生態(tài)已經(jīng)成為潮流，綠色建筑數(shù)量在不斷增加，但與人們對建筑標準的要求還有巨大差距，因此需要加快綠色建筑推廣的步伐?！?/span>

而事實上，真正的綠色建筑需要開發(fā)商申請綠色建筑評價標識，經(jīng)過主管部門評估認證后再確認等級。

“目前，我國很多開發(fā)單位打出了綠色建筑、生態(tài)建筑的概念和口號，他們所依據(jù)的則是國外的一些評價標準，比如美國的LEED標準，而這些標準并不一定適合于中國國情。因此，住建部早在2007年就正式出臺了相應(yīng)的標準?！?/span>

據(jù)李基介紹，綠色建筑評價標識認證有著完整嚴謹?shù)脑u估過程和考核程序，對申請者的資質(zhì)、達標項目把關(guān)嚴格，認證主要由國家建設(shè)部負責。建設(shè)部主要依照《綠色建筑評價標準》及《綠色建筑評價技術(shù)細則》，從節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境和運營管理六大方面考核。

綠色建筑租金比普通建筑高7% 增值超過10%

從20世紀90年代開始，可持續(xù)發(fā)展的理念逐步成為發(fā)達國家經(jīng)濟與社會發(fā)展的主旋律。在此理念的引領(lǐng)下，綠色建筑的概念開始廣泛深入到城市建設(shè)的各個環(huán)節(jié)：規(guī)劃、設(shè)計、建造、運營、管理，以及翻新等建筑整個生命周期相關(guān)的各個領(lǐng)域。

“綠色跟建筑跟一般建筑租賃相比會有7%租金增長，超過10%增值，因此賣價會相對較高?！闭勂鹁G色建筑，李永基顯得十分自信。

此外，他也談到一個有意思的現(xiàn)象，通過研究發(fā)現(xiàn)，在綠色建筑中工作的租戶生產(chǎn)力更高，此結(jié)果依據(jù)兩個衡量指標，即租戶的平均病假天數(shù)和自行上報的生產(chǎn)力變化率。“與以前的非綠色辦公室相比，在綠色辦公室里工作，病假天數(shù)平均減少了2.88天，而且大約55%的受訪者指出其生產(chǎn)力比以前有提高。”

“從使用方來說，我們希望建筑使用期成本最低，所以希望使用綠色建筑，從投資來說，使用方提出這樣的需求，就要滿足這方面的需求?！本G色建筑可降低感釁詰哪芎模全壽命期費用較低，持有者具有顯著的經(jīng)濟效益。

事實上，如果大樓設(shè)計之初就融入了節(jié)能環(huán)保的理念固然好，但目前很多既有大樓已經(jīng)建成三五年乃至幾十年，就需要后期贛的介入了?！爸袊菢藴室埠?，美國LEED標準也好，達到到一定指標后，都需要后期運營。除基本的減少自己大樓的耗能以及排碳之后，客戶的問卷調(diào)查也很重要，例如調(diào)查租客客戶什么交通工具上班，以此來減少排碳的機會。讓租客采購物料的時候盡量在800公里以內(nèi)，減少運輸，不買影響健康的環(huán)保物料等等”

另外自己辦公室的管理方面，也可以建議進行綠色化管理，比如鼓勵員工進行廢物回收，這是辦公室管理中可以執(zhí)行的策略?！耙_到綠色建筑標準，是需要灰抵骱妥饣Ч餐協(xié)作完成。”

中國綠色建筑尚屬起步階段未來商機與挑戰(zhàn)并存

毋庸置疑，綠色建筑的環(huán)境效應(yīng)和社會效應(yīng)顯而易見，但是額外的成本卻往往讓部分投資方或建筑企業(yè)望而卻步，綠色建筑的推廣、發(fā)展仍任重道遠。

他向新浪樂居記者坦言，開發(fā)商建造綠色建筑成本會稍稍高一點，“目前很多公司現(xiàn)在建樓用BIM技術(shù)，上海中心為例，建造之前用3D技術(shù)在電腦里做模型，合理建筑的同時又可以把預(yù)配件做好，然后再到現(xiàn)場施工，減少非常多能耗以及材料的浪費，甚至可以毫不夸張的說上海中心的外圍有144個玻璃片，就連最后一片連接好之后，誤差都不會超過2厘米?！?/span>

由于綠色建筑的諸多糜諾恪保一般要在項目建設(shè)完成交付給消費者使用之后才會逐漸顯現(xiàn)出來，而很多房地產(chǎn)開發(fā)商并不參與后期的物業(yè)管理，他們在感受不到綠色建筑的長期效益的情況下，自然缺乏對綠色建筑的積極性。所以大部分開發(fā)商并不愿意為此提前“埋單”。

“綠色建筑本身應(yīng)使用適宜的技術(shù)，因地制宜。不可否認，綠色建筑的確存在成本增量，但是這部分增量放在建筑的全壽命周期內(nèi)來看，所占到總成本中的比例就非常小?！币虼?，從長期運營成本、綜合生態(tài)效益、居住舒適度考慮，綠色建筑性價比更高?！岸诿绹踔烈呀?jīng)有人提議甲級寫字樓必須是綠色建筑?！?/span>

談及“未來發(fā)展”，李永基卻頗為自信，“雖然目前我國的綠色建筑處于起步階段，但我相信以現(xiàn)在的技術(shù)，5-10年之后，(綠色建筑)一定可以取得較大的發(fā)展。”