朗詩綠色地產(chǎn)銷售額首度突破百億

　　這是朗詩首次躋身百億俱樂部。過去兩年，朗詩的總體銷量保持在60~70億的規(guī)模，借助于在資本市場的東風(fēng)，朗詩在上市之年實(shí)現(xiàn)30%的跨e式增長，發(fā)展勢頭可謂迅猛。

　　11月25日，由德國能源署(dena)舉辦的德國能源署國際能效大會(Energy Efficiency Congress)在柏林隆重舉行。朗詩作為唯一的中國企業(yè)受邀出席，董事長田明出席大會，并發(fā)表題為“綠色建筑在中國市場的戰(zhàn)略導(dǎo)向”的主題演講，向來自全世界節(jié)能領(lǐng)域的專家學(xué)者和行業(yè)代表，介紹中國綠色建筑的發(fā)展，以及朗詩在綠色節(jié)能住宅領(lǐng)域的探索。

　　朗詩作為以“綠色科技地產(chǎn)”為特色的企業(yè)取得如此成績，證明朗詩一直以來選擇的道路是正確的，這也是中國綠色科技地產(chǎn)的勝利?！捌瓢賰|”將成為朗詩深綠戰(zhàn)略開局之際，一個全新的起點(diǎn)。

 

　　突破百億的原因一：四條產(chǎn)品線齊發(fā)力

　　2013年的銷售數(shù)據(jù)顯示，朗詩各條產(chǎn)品線全年熱銷，朗詩的差異化產(chǎn)品在“霧霾”的特殊外部環(huán)境下，以“先行者”的印象獲得客戶的廣泛認(rèn)可。朗詩地產(chǎn)的發(fā)展，給了很長時期內(nèi)還處在“猶豫”、“摸索”狀態(tài)的中國綠色科技地產(chǎn)一個極具參考價值的最直接范本。

　　2012年朗詩大刀闊斧細(xì)分了產(chǎn)品線，多條戰(zhàn)線齊驅(qū)并進(jìn)。從以前只做一種“恒溫、恒濕、恒氧”的三恒產(chǎn)品，轉(zhuǎn)變?yōu)橐勒杖说男枨蠖_發(fā)的首次置業(yè)產(chǎn)品、改善置業(yè)產(chǎn)品、高端置業(yè)產(chǎn)品、養(yǎng)老置業(yè)產(chǎn)品四條產(chǎn)品線，四條產(chǎn)品線市場份額大致比例為4∶3∶2∶1。其中針對首次置業(yè)的年輕人量身定制的青春版“未來系”住宅，自2012年推向市場以來，獲得市場熱捧，銷售異?；鸨?。

　　2013年，上海、南京、蘇州、武漢四地未來系產(chǎn)品共熱銷近4000套，占全年產(chǎn)品銷售額的近40%，預(yù)計明年還會繼續(xù)加大力度投放首置產(chǎn)品。首置產(chǎn)品獲得市場認(rèn)可的同時，朗詩的改善產(chǎn)品、高端置業(yè)產(chǎn)品依然走俏市場。

　　更為值得一提的是，2013年，朗詩在產(chǎn)品創(chuàng)新上再次發(fā)力，擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新型產(chǎn)品南京玲瓏嶼項仍12月份推向市場，首次開盤當(dāng)天便實(shí)現(xiàn)破5億銷售額。新一代的健康住宅繼續(xù)保持建筑的高節(jié)能率，但將原來以棟為單位輻射/新風(fēng)技術(shù)系統(tǒng)，創(chuàng)新為一個小型的戶式化系統(tǒng)，更加關(guān)注室內(nèi)環(huán)保健康舒適指標(biāo)，具有很高的客戶價值。

　　此外，鐘山綠郡“帕多瓦”住宅是朗詩的另一個創(chuàng)新型的研發(fā)試驗性產(chǎn)品。朗詩研發(fā)和管理團(tuán)隊在一系列國外的學(xué)習(xí)考察后，在意大利小城帕多瓦明確了更舒適、更健康、更人性、更綠色的新產(chǎn)品研發(fā)方向，并確定在鐘山綠郡進(jìn)行小規(guī)模試驗性建設(shè)。因此，這幾幢建筑被稱為“帕多瓦”住宅。2013年12月朗詩首次推向市場70多帕多瓦住宅，同樣受到市場熱捧，開盤當(dāng)天熱銷50多套，實(shí)現(xiàn)2億多銷售額。據(jù)悉，2014年朗詩地產(chǎn)會持續(xù)向市場投放創(chuàng)新性產(chǎn)品。

 

　　突破百億的原因二：融資平臺助力

　　2013年是朗詩發(fā)展史上里程碑的一年。這一年，朗詩終于成功登港股，實(shí)現(xiàn)上市夢想。

　　2013年6月18日，朗詩集團(tuán)完成了一個夙愿，宣布收購香港上市公司——深圳科技63.4%股權(quán)，在香港成功上市。這也是繼萬科、萬達(dá)、綠地等企業(yè)后第10家通過借殼港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。

　　“上市的初衷，主要是獲得一個更的融資結(jié)構(gòu)?！碧锩髡f。過去11年中，朗詩集團(tuán)主要通過境內(nèi)的銀行貸款、信托和基金等渠道獲取資金。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年其融資成本在11個點(diǎn)以上。這一水平在國內(nèi)房企中位列中游，但較香港內(nèi)房股偏高。根據(jù)收購守則，交易完成后，朗詩將以上市公司為其綠色住宅發(fā)展業(yè)務(wù)的唯一市平臺。

田明在上市成功時就透露，朗詩除繼續(xù)經(jīng)營上市公司的現(xiàn)有業(yè)務(wù)，包括位于香港及內(nèi)地之物業(yè)投資、發(fā)展及管理外，還將在資金、人才、技術(shù)上全力支持上市公司投資發(fā)展新項目，并在符合監(jiān)管法規(guī)的前提下，擇機(jī)注入部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，壯大上市公司。

　上市后的朗詩綠色地產(chǎn)也正是按田明的部署穩(wěn)步發(fā)展著：上市后不久，朗詩綠色地產(chǎn)就成功獲得朗詩集團(tuán)提供數(shù)筆大股東低息貸款，合共約人民幣17億元的資金額度。11月25日，上市公司透過供股向合資格股東發(fā)行993,303,029股新股份以集資7.45億港元，并獲朗詩集團(tuán)全數(shù)包銷，利用所得的款項進(jìn)一步推動綠色科技住宅地產(chǎn)的發(fā)展，積極投資開發(fā)新項目。另據(jù)透露，上市公司現(xiàn)正與朗詩集團(tuán)討論將集團(tuán)原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的絕大部分管理機(jī)構(gòu)人員整合至公司，由公司向朗詩集團(tuán)的所有房地產(chǎn)開發(fā)項目提供開發(fā)建設(shè)委托管理服務(wù)，該整合將為公司帶來額外的收益及現(xiàn)金流。

　　目前朗詩資本平臺已經(jīng)具備部分融資操作條件，據(jù)田明估計，明年將恢復(fù)上市平臺的融資功能。

　　除了借力資本市場，朗詩還積極通過旗下投融資平臺吸引基金和信托融資。為了進(jìn)一步提升朗詩集團(tuán)內(nèi)部對于資本運(yùn)作的能力和專業(yè)化水平，朗詩集團(tuán)將原來屬于該地產(chǎn)板塊下的地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)投資的功能進(jìn)行分離，形成了朗詩集團(tuán)的金融板塊——青杉資本，同時也是集團(tuán)對外投融資的重要渠道。

　　青杉資本成立于2012年5月，是朗詩集團(tuán)的全資子公司，也是朗詩集團(tuán)投融資一體化的綠色金融平臺。朗詩對青衫資本的定位是，以與諶諢構(gòu)合作發(fā)行基金、信托、債券多種形式，募集資金用于朗詩自有的地產(chǎn)項目的開發(fā)，未來還將投資綠色建筑相關(guān)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

　　2013年，青杉資本實(shí)現(xiàn)近40億資金的管理規(guī)模。相關(guān)人士透露，2014年青杉資本還將有更大的融資計劃。

 

　　突破百億的原因三：奉行企業(yè)運(yùn)營高效益原則

　　熟悉朗詩綠色地產(chǎn)發(fā)展歷程的業(yè)內(nèi)人士都知道，朗詩能在10年多的時間里快速成為全國知名的地產(chǎn)企業(yè)，有兩個利器：差異化的產(chǎn)品與資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略。

　　董事長田明曾這樣表述朗詩的經(jīng)營策略：>利潤率上取行業(yè)均值，周轉(zhuǎn)速度上保持行業(yè)領(lǐng)先，權(quán)益乘數(shù)上高于行業(yè)水平，同時做到財務(wù)上安全穩(wěn)健。這些年朗詩的ROE水平一直顯著高于上市房企平均水平。

　　在銷售上，朗詩將利潤率設(shè)定為行業(yè)均值，強(qiáng)調(diào)銷售速率和現(xiàn)金回款。差異化產(chǎn)品是朗詩競爭利器，在市場好>售價比競爭者高，在市場不好時，快速出手，不壓貨。在運(yùn)營上，朗詩歷來重視現(xiàn)金流管理，并制訂了按資產(chǎn)比例設(shè)定賬面現(xiàn)金余額的預(yù)警機(jī)制，分為黃色預(yù)警、橙色預(yù)警和紅色預(yù)警，一旦觸發(fā)警報，將按緊急預(yù)案應(yīng)對處置。

　　在項目開發(fā)上，朗詩從來不投資金量太大的項目和拆遷改造等不確定性太大的項目，項目一般屬于“不大不小、不高不低、不遠(yuǎn)不近、干干凈凈”，都是小、快、靈項目，每個項目在投資、開發(fā)、銷售上都銜接流暢，不易產(chǎn)生現(xiàn)金流不可控的狀況，確保銷售速率和現(xiàn)金回款。

　　朗詩實(shí)行快速開發(fā)策略，一般選擇三年左右開發(fā)完成的項目進(jìn)行土地投資，從拿地到開盤銷售的時間，對技術(shù)復(fù)雜程度高的“三恒”項目而言，一般是8~9個月，對技術(shù)不太復(fù)雜的“未來系”等其他項目而言，一般是6~7個月時間。項目的四證齊全后一般會獲得銀行開發(fā)貸款，銷售許可證獲得后，會迅速開盤銷售，由于產(chǎn)品差異化蠖價適中，銷售速度比較快，項目的現(xiàn)金流很快會回正溢出，從而保證整體的現(xiàn)金流狀況良好。

朗詩采取穩(wěn)健的財務(wù)策略，集團(tuán)的有息負(fù)債率維持在低水平，保存大量預(yù)售款，形成營業(yè)性杠桿，提升經(jīng)營效率。能夠獲得銀行和金融機(jī)構(gòu)的支持，由開發(fā)貸、委貸、信托、基金等組成的有息負(fù)債水平一般控制在35%以下。由于項目運(yùn)營順暢，公司品牌信用良好，一般會形成一定的經(jīng)營性杠桿。朗詩高杠桿的最主要原因是，朗詩連續(xù)六年每年都保有大量的房屋預(yù)售款，其比例顯著高于上市公司，這是不需要還本付息的負(fù)債。

 

　　朗詩養(yǎng)老地產(chǎn)“落子”

　　養(yǎng)老地產(chǎn)則是朗詩的下一步布局的重要棋子。為此，朗詩制定了一項雄心勃勃的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃，希望通過商業(yè)化的運(yùn)營帶動整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　通過兩年的市場孕育期，專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的朗詩常青藤投資有限公司于2013年正食閃ⅲ正式宣布了朗詩進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的決心，明確了深耕養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)深綠戰(zhàn)略的使命和責(zé)任。

　　朗詩養(yǎng)老地產(chǎn)將依托已有的地產(chǎn)開發(fā)、綠建技術(shù)及物業(yè)服務(wù)能力，探索適老性物業(yè)及服務(wù)體系，確立以養(yǎng)老服務(wù)為主的發(fā)展思路。通過對長者全生命周期需求的研究，確立養(yǎng)老服務(wù)輸出和養(yǎng)老住宅產(chǎn)品開發(fā)并舉的經(jīng)營策略，實(shí)現(xiàn)在已有項目上的長者日間照料中心、產(chǎn)品配建中的“一碗湯”產(chǎn)品、“老少居”產(chǎn)品和集中性社區(qū)的“類如家”服務(wù)連鎖項目的朗詩養(yǎng)老全體系產(chǎn)品目標(biāo)，形成對長者從居家養(yǎng)老到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的全覆蓋。

　　2014年將是朗詩養(yǎng)老產(chǎn)品面臨重大挑戰(zhàn)和機(jī)遇的一年，養(yǎng)老產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)將正式推向市場，接受客戶的檢驗：南京國際街區(qū)日間照料中心將于年初開放，南京綠色街區(qū)養(yǎng)老公寓將于年末面市，朗詩“玲瓏嶼”和朗詩常州新北綠郡的養(yǎng)老項目將進(jìn)入施工階段。

　　未來，朗詩將逐步確立連續(xù)性養(yǎng)老可復(fù)制的盈利模式，為朗詩養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展找到路徑，力爭成為最早探索出養(yǎng)老業(yè)務(wù)成熟盈利模式的企業(yè)之一。

 

　　朗詩海外投資戰(zhàn)略：布局國際化

　　下一步，朗詩將積極探索“走出去”，在海外配置一定比例的資產(chǎn)，加快國際化步伐。

　　2012年8月，朗詩正式啟動美國業(yè)務(wù)的專項研究，在2013年1月16日的“紐約中央公園會議”明確了美國業(yè)務(wù)的定位及方向;距首次赴美僅半年，朗詩便迎來重大轉(zhuǎn)折，2013年7月，同THE RIDGE項目歷史性簽署期權(quán)購買協(xié)議，開啟朗詩全球戰(zhàn)略新篇章;此后，美國市場捷報頻傳，8月29日當(dāng)天更是四喜臨門，朗詩美國控股公司在特拉華州正式注冊成立，兩家項目公司在加州注冊建成，此外，更分別簽署了JORDAN RANCH項目的購買協(xié)議以及新澤西PIS項目3套公寓的預(yù)售協(xié)議，朗詩在美國的戰(zhàn)略部署初具規(guī)模;其后的9、10兩個月，THE RIDGE首批4套樣板房及第二批5套房屋分別成功交付。12月20日，朗詩在加州都柏林市取得一幅6.3英畝的住宅土地，規(guī)劃建設(shè)109個聯(lián)體別墅。

　　朗詩進(jìn)軍美國市場，在于準(zhǔn)確預(yù)見到了客戶的潛在需求。在朗詩集團(tuán)近十萬個客戶中，大部分是高端人群，相當(dāng)比例的客戶具有海外投資需求、子女留學(xué)誶?、海外置业甚至覞婑袟栿；诖?，朗詩團(tuán)隊遠(yuǎn)赴美國，另辟蹊徑，在客戶意向集中的城市操作臻品項目，并提供留學(xué)、移民、生活配套等系列服務(wù)。西海岸城市諸如舊金山、洛杉磯以及圣地亞哥一帶，東海岸紐約、華盛頓、波士頓等地，都在考慮范圍之內(nèi)，未來項目將星羅棋布于美國誶之內(nèi)，合理且穩(wěn)健。

　　在歐洲市場，朗詩積極與德國合作，引進(jìn)歐洲最先進(jìn)的綠建理念、產(chǎn)品和技術(shù)，為朗詩在中國綠色科技建筑的前瞻性研究和住宅項目開發(fā)提供技術(shù)支持。

      2013年11月，田明受邀出席由德國能源署(dena)舉辦的德國能源署國際能效大會，并發(fā)表題為“綠色建筑在中國市場的戰(zhàn)略導(dǎo)向”的主題演講，向來自全世界節(jié)能領(lǐng)域的專家學(xué)者和行業(yè)代表，介紹中國綠色建筑的發(fā)展，以及朗詩在綠色節(jié)能住宅領(lǐng)域的探索。這也是中國企業(yè)首次受邀參與此項國際大會。

　　德國是世界建筑能源利用效率最高的國家之一，長期以來也是各國企業(yè)、機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)的樣板。而朗詩除了在項目上借鑒應(yīng)用德國的技術(shù)體系與產(chǎn)品體系，也在與德國的合作中一步步走向深入。

　　早在2010年，朗詩就在德國法蘭克福成立了朗詩歐洲建筑技術(shù)有限公司，作為綠色建筑科技的研發(fā)平臺。

　　2011年，朗詩加入德國綠色建筑委員會，成為第一家加入德國綠建委的中國地產(chǎn)公司。2012年11月5日，朗詩科技與德國能源署(dena)在北京正式簽訂合作協(xié)議，在開發(fā)、設(shè)計與建造低能耗及被動式節(jié)能建筑中展開進(jìn)一步合作。

　　在德國考察了“弗勞恩霍夫”研究基地后，朗詩堅定了建設(shè)自己的研發(fā)、檢測、交流平臺的想法，于是設(shè)立了占地4萬平米的朗詩長興研發(fā)基地。在長興基地，朗詩還與德國被動房研究所、德國能源署(dena)合作，建設(shè)了面積約為2500平方米的住宅，是中國夏熱冬冷地區(qū)設(shè)計、建造的第一棟被動式住宅。

　　田明透露，結(jié)合朗詩海外投資戰(zhàn)略，朗詩還將在德國拓展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。除了“引進(jìn)來”，朗詩也即將踏出“走出去”的堅實(shí)一步。